燕郊的楼盘开盘即售罄 ，销售张口就是“明年冲4万”；大厂、香河、永清的展厅里 ，挤满了从北京赶来的投资客 ，有人掏空6个钱包加杠杆入场 ，有人拿着一辈子的养老钱 ，赌“京津冀一体化”的光明将来。
9年从前 ，昔时的狂欢早已落得一地鸡毛。如今的环京 ，法拍房遍地 ，房东降价百万都无人接盘；昔时300万动手的屋子 ，此刻市值不到100万 ，首付幸好六根清净 ，还欠着银行两百多万的贷款。
2017年 ，靠着北京大兴机场、R1地铁线、京津冀一体化三或许想 ，永清房价从几千块直冲2.3万/㎡ ，售楼处喊出“下一个燕郊”的标语 ，无数投资客蜂拥而入。
如今9年从前 ，机场通航了 ，R1线仍在建设 ，永清的房价却跌到了3500元/㎡ ，昔时2万3动手的屋子 ，此刻连零头都不到。一套100平的房源 ，昔时总价230万 ，首付69万 ，贷款161万 ，如今市值仅35万 ，别说首付亏光 ，连屋子总价都不够还银行贷款 ，无数业主只能选择断供 ，区域内法拍房数量连年暴涨。
它跌得最狠的原因也最直白：从始至终都是纯概想炒作 ，没有任何产业支持 ，没有不变人丁流入 ，本地人均月收入不到4000元 ，底子接不住2万+的房价。所谓的“半幼时通勤北京” ，现实开车要1个半幼时 ，高铁单程也要40分钟 ，齐全不具备刚需自住的可行性 ，概想炒完 ，房价只能一落千丈。
作为环京楼市的代名词 ，燕郊与北京通州仅一河之隔 ，是唯一能实现“1幼时通勤国贸”的板块 ，也是昔时最疯狂的市场。2017年 ，燕郊主题楼盘单价直冲4万/㎡ ，比不少二线城市主题区还贵 ，无数北漂在这里安家 ，赌的是地铁通车、价值兑现的将来。
如今9年从前 ，地铁22号线仍在建设 ，燕郊的房价却早已天翻地覆：全域二手房成交均价不及1万/㎡ ，非地铁沿线的老旧幼区 ，单价已跌到5000-6000元/㎡ ，偏远板块甚至出现2000元/㎡的房源 ，昔时400万动手的屋子 ，如今市值不到150万 ，直接“膝斩”。
2017年的限购加码 ，是燕郊着落的导火索——3年社保的要求 ，直接卡死了90%的北漂购房需要 ，没有了接盘侠 ，房价断崖式着落。疫情三年 ，北漂收入降落、人丁流出 ，断供潮来袭 ，二手房挂牌量终年维持在2.5万套以上 ，房东相互砸盘抛售 ，形成了着落的恶性循环。
但燕郊也是环京唯一出现显著分化的板块：地铁22号线沿线800米内的次新房 ，单价仍能维持在1.2-2.1万/㎡；而非地铁、无配套的老破幼 ，价值仍在持续着落 ，价差已拉开至3倍以上。
大厂靠着“潮白河景观+近通州副中心”的概想 ，2017年房价冲到3.5万/㎡ ，如今均价不到9000元/㎡ ，跌幅超70%。除了潮白新城有少量配套 ，其余区域险些是“空城” ，晚上亮灯率不及10% ，屋子租不出去、降价也卖不掉 ，彻底陷入有价无市的僵局。
香河的跌幅更为惨烈 ，2017年高点2.5万/㎡ ，如今均价仅6000元/㎡ ，急售房源4800元/㎡就能拿下 ，整体跌幅超80%。除了本土家具产业 ，没有任何能支持房价的利好 ，通勤北京要1幼时以上 ，底子承接不了北漂刚需 ，本地需要有限 ，投资客集体抛盘 ，如今挂牌几万套二手房 ，月成交量不及百套。
而靠着大兴机场概想炒作的固安、冬奥概想炒起来的怀来文旅盘、高铁概想加持的涿州 ，同样没能逃过暴跌的终局。固安从2.7万跌到7500元 ，怀来文旅盘从1.8万跌到3000多 ，涿州从2万跌到6000出面 ，昔时靠着概想冲上去的房价 ，如今都跌回了真相 ，无数投资客血本无归。
第一阶段：2017-2020年 ，断崖式急跌期。导火索就是2017年环京全域的限购加码 ，严格的社保要求 ，直接堵截了北京表溢的投资和刚需需要。没有了接盘侠 ，房价直接自由落体 ，3年功夫 ，大部门板块直接腰斩 ，泡沫直接破了一半 ，无数2018、2019年入场抄底的人 ，刚进场就被套牢。
第二阶段：2021-2023年 ，持续阴跌期。疫情三年 ，北京上班族收入降落 ，大量北漂脱离北京 ，环京“睡城”模式的底层逻辑彻底颠簸。同时 ，断供潮来袭 ，法拍房数量激增 ，市场二手房挂牌量暴涨 ，供弘远于求 ，房东只能相互砸盘降价。这三年 ，环京房价每年以10%-20%的幅度持续阴跌 ，没有任何像样的反弹 ，无数人以为的“底部” ，其实只是半山腰。
第三阶段：2024-2026年 ，极致分化期。从2024年起头 ，环京楼市彻底进入分化时期。有地铁利好、配套成熟的主题板块 ，好比燕郊地铁沿线、大厂潮白新城 ，房价起头止跌企稳 ，甚至出现幼幅反弹；而没有地铁、没有产业、没有配套的远郊板块、文旅盘、老破幼 ，房价仍在持续着落 ，与主题板块的价差越拉越大。
它的房价 ，齐全透支了将来 ，和本地收入彻底脱节。2017年环京的房价 ，已经赶上了不少二线省会城市的主题区 ，但本地人均月收入不及4000元 ，底子没有接盘能力。所有的上涨 ，全靠北京的投资客和表溢刚需 ，一旦北京的需要被堵截 ，房价就只能崩盘。
它的产业 ，齐全空心化 ，没有任何内生支持�；肪┚笪奘蹇� ，除了房地产 ，没有任何像样的产业 ，没有就业 ，就没有人丁流入 ，屋子只能靠北京人买。但随着北京产业疏解 ，北漂群体规模收缩 ，连北京的屋子都面对需要下滑 ，更何况环京？
它最主题的“通勤优势” ，除了燕郊 ，满是伪命题。售楼处喊的“半幼时通勤北京” ，满是梦想状态下的大话。除了燕郊能实现1幼时通勤国贸 ，其余永清、固安、涿州等板块 ，通勤北京至少要1个半幼时以上 ，每天来回3幼时 ，底子不具备持久自住的可行性。没有通勤 ，就没有刚需 ，剩下的只有投资客相互接盘 ，最后没人接了 ，只能崩盘。
9年功夫 ，环京楼市从全民狂欢 ，到一地鸡毛。无数人在这里亏光了积储 ，背上了巨额债务 ，也无数人在这里抄底 ，了局抄在了半山腰。
环京的故事通知我们：买房 ，始终不要碰只有概想、没有产业、没有人丁、没有配套的远郊盘。离一线城市再近 ，只有通勤不现实 ，没有内生需要 ，它就只是一个炒作的筹码 ，泡沫破了 ，只会跌得一文不值。
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